王晓鲁（前排）和李文磊、温梦飞

近一两年，联合办公在一二线城市发展势头迅猛，但真正的市场未必好过。日前，“WE+联合办公空间”与“酷窝COWORK办公社区”宣布合并，掀起行业整合高潮。伴随着经营不善企业的陆续离场，优势品牌却在跑马圈地，如梦想加、WE+、方糖小镇、优客工场等。“在腾讯战略入股及腾讯众创空间合作资源的支持下，我们计划在2017年中期让智能空间拓展超出100个。”4月27日，梦想加联合创始人王晓鲁告诉科技日报记者。

“随着众多国内外企业竞逐联合办公市场，北京联合办公市场或将面临洗牌。”4月10日，第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤公开表示，未来那些能为入驻企业提供完善的资源对接服务，并具备稳定资金支持的规模化品牌企业将成为市场的引领者。王晓鲁对此很有信心。

创造一个不易复制的商业模式

王晓鲁说，每一次创业，他们都紧随时代趋势和市场所需。“梦想加的发展速度确实挺快，在确定这个创业方向之前，我们做过深入的市场调研。”王晓鲁说，“我们自己也都有过创业经历，深刻体会到想要拥有一个环境好、效率高、代价小的办公场所有多难，所以我相信，这是痛点。”

其实，痛点不难找。真正的难度在于能否快速击中痛点、并形成不易被复制的商业模式。

在创办梦想加之前，李文磊、王晓鲁、温梦飞三位联合创始人都有过完整而相对成熟的创业经历。比如，温梦飞、李文磊创办过一家大数据挖掘公司，成功服务了很多国际企业之后被一家以色列公司以8000万美元的价格收购。这三个80后理工男的创业经历提供了一个重要信息，那就是他们具有过硬的技术研发能力，能在众多相似的商业模式中树立起竞争壁垒和独特旗帜。

在王晓鲁看来，运营效率是联合办公获得盈利的关键因素之一。那运营效率哪里来？靠科技。“在物联网时代服务管理和用户需求都能实现远程操作与快速对接，让智能系统自助处理各种日常事务。”他说。

而能实现这个目标，关键得益于梦想加的一项专利技术——微信扫码门禁。“我们后来通过不断研发而拓展出的一整套基于云端数据分析处理的智能空间管理系统，都是从这个小小的门禁开始的。”梦想加市场总监李峥告诉科技日报记者。

微信扫码开门这么神奇？“举个例子，每位入驻的企业员工或个人会员都通过门禁扫码进门，随后微信服务号不仅会反馈推送当天的会员优惠信息，用户还可以查看会议室、流动工位、空间活动、Wi-Fi连接等很多信息。访客通过临时权限扫码进入后会收到Wi-Fi信息推送，并且在2小时后自动切断连接。”李峥介绍说。

别小看这个小小的门禁，它决定了空间结构的内部层次和布局，包括“独立办公区设在哪里、公共区设在哪里，以及活动区和会议室的具体位置都由门禁所管理的权限来决定”，李峥说，不同区域拥有不同的使用权限，其中独立办公区最高级，会议室其次，公共空间最低，由此来布局具体的房间位置以及开门方向。

基于硬件产品进行统筹设计和规划，软件平台准确追踪记录空间使用者数据，后台管理者通过统一平台分配权限以实现资源共享，如此一来在提高运营效率的同时也降低了人工成本。“目前已实现每2000平方米的空间面积只由一个运营人员负责。”王晓鲁说。

为每一个办公空间植入互联网基因

表面看，梦想加和流行的创业孵化器、联合办公空间没什么区别。而实际上，他们有着完全不同的商业逻辑。王晓鲁对此有自己清晰的判断：大部分创业孵化器靠资本驱动，以股权为收益，免费提供场地给优质创业公司，追求更多项目流转和快进快出；联合办公空间则更偏向地产模式，核心要素是土地，

通过共享空间来降低成本，得到合适的租金收益。

而梦想加的服务对象是各类企业和个人，专注于提供各种办公解决方案。“我们创业过，所以知道创业人的苦恼。比如，经常因为扩张工位不够坐，太早租了大办公室又怕占用太多现金，让投资人觉得浪费。所以，三位创始人一开始就要做‘空间+系统’。”王晓鲁说。

在王晓鲁看来，物联网时代的联合办公空间就应该是一家互联网公司。“每个人的手机就是开启工作的‘遥控器’，门卡、会议室预定、网络、打印、付款、娱乐以及生活服务都被集成到手机上，扫码即可。”王晓鲁说。

用李文磊的话说，“只要有梦想加的城市就有你的办公室，只要提前一天在梦想加系统上预定好，第二天去离你最近的办公室即可，所有网络和家具都已准备好”。

照此逻辑，传统的写字楼也能通过被梦想加“系统改造”成一个个时尚单元，就像Windows之于电脑，后者是硬件载体，前者是操作运行系统。事实上，梦想加扩张的边际成本的确很低。

给空间运营装上软件“操作系统”

与大部分持有物业的联合办公空间不同，王晓鲁希望梦想加不是常规意义上的“二房东”，而是物联网时代“智能化的空间运营管理商”。

事实上，近几年房产开发商纷纷积极转型做联合办公空间，从龙湖、万科、到绿地、首开、SOHO中国。李峥说：“我们的合作方主要是地产商、园区业主等各类物业持有者。其中也不乏一线的地产巨头，如首开、龙湖地产等。我们以运营管理的身份与商业地产合作，用基于技术创新的互联网思维出方案、做服务、搞管理，然后分成。在租金高企的时代，梦想加依靠技术创新在联合办公的角逐场上大刀阔斧地开辟出一条新路，实现‘每一个空间都盈利’。”

腾讯看重的正是这种互联网化的产品思路。腾讯相关负责人公开表示，梦想加另辟蹊径地“用智能管理体系将空间与人连接起来，并在此基础上延展出更具人性化的设计以及高效、开放的运营服务”，打破了依赖地产资源的传统空间运营模式，树立起以智能化管理为特征的差异性标识和竞争性行业壁垒。

目前，梦想加整套智能管理系统除了应用在自主运营的空间外，还逐步覆盖分布在全国各地10万余平方米的腾讯众创空间，“对其所有空间内会员流动数据和企业服务资源进行整合管理”。

但王晓鲁的愿望不止这些。“希望有一天，我们能把所有空间都通过云端连通起来，形成一个庞大的虚拟空间，而每一个入驻会员都可以用自己的账号破除空间阻隔、无障碍地参加会议和各种活动，”王晓鲁说，“通过云端智能系统节省人力、提高效率是我们一直努力的目标。”